Реальные истории из Бобруйского суда.

Сделки без финала

Этот текст, наводящий фокус на очередной участок фронта работы суда Бобруйского района и г. Бобруйска, логичнее будет выстроить от общего к частному. «Общность», о которой пойдет речь, такова: каждый год в горрайсуде рассматривается несколько гражданских дел со схожей фабулой, по итогам рассмотрения выносится решение, кого следует считать собственником объекта недвижимости – жилого дома, квартиры, гаража. К тому, что ответ на этот вопрос приходится искать в суде, приводит неаккуратность и непоследовательность отдельных граждан при оформлении договоров купли-продажи объектов недвижимости. Проще говоря – порой процесс этот не доводится до конца, застывая на промежуточном финише и находясь в такой полупозиции иногда очень долго…

– Большинство дел из этой категории имеют в своей основе истории, произошедшие еще в прошлом веке: в 90-е, в 80-е, а порой даже раньше, – рассказывает заместитель председателя суда Бобруйского района и г. Бобруйска по гражданским делам Елена Евгеньевна Манкевич. – Сразу хочу пояснить: избежать проблем в данном случае очень легко. Для этого следует знать и помнить одно простое правило: право собственности в процессе сделки купли-продажи переходит к новому владельцу только с момента регистрации договора в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Увы, но этот простой принцип соблюдают не все. Люди передают владельцу объекта деньги под расписку, порой посещают нотариуса (а порой не доходят и до него) – и наивно полагают, что сделка уже состоялась и ее результат необратим. Заселяются в дома, загоняют машины в гаражи – и живут так до того момента, пока внезапно не выясняют для себя, что де-юре у них нет никаких прав на владение имуществом…

Два дела, о которых мы расскажем – частные примеры этой тенденции.

Что такое «приобретательная давность»?

Но прежде чем приступим к рассказу, необходимо разобраться с одним важным правовым нюансом – специальным термином «приобретательная давность». Он значится на обложках обоих дел, а также многих им подобных.

Согласно Статье 235 Гражданского кодекса, приобретательная давность – это одно из оснований права приобретения имущества, согласно которому гражданин, не являющийся законным собственником имущества, все же может стать его владельцем. Для этого необходимо, чтобы он проживал в доме/квартире или пользовался гаражом открыто, непрерывно и не меньше срока, обозначенного в законе. Сроки, по истечении которых гражданин может получить право приобретения имущества по приобретательной давности, таковы: 15 лет – недвижимость, 5 лет – иное имущество, которое не требует официальной регистрации. Право вступления и приобретения собственности может касаться как объектов жилой недвижимости, не имеющих никаких сведений о владельце, так и объектов, собственник которых известен и установлен. Во втором случае необходимо, чтобы… Впрочем, этот момент мы лучше разберем на примерах.

Мрачный дом и пустая могила

Иск о признании права собственности на жилой дом в деревне Дуброва Бобруйского района в порядке приобретательной давности подала в суд в прошлом году 67-летняя пенсионерка. Именно она прожила в спорном доме последние 37 лет.

Женщина подробно рассказала, что в 1983 году они с мужем осуществили мечту многих молодых семей – приобрели домик в деревне. Собственно, застрельщиком выступил именно муж – он договорился с приятелем о покупке у него дома за 750 рублей. Женщина вспоминала: приятель сначала просил больше, но они еле собрали и эту сумму, владелец в итоге дал добро…

Проблемы у новых хозяев домика начались сразу же. «Это не дом, а блат-хата», – так емко охарактеризовали им покупку их новые соседи. О домике действительно ходила по деревне дурная слава. Раньше здесь жили квартиранты, и жили так, что хозяева их выгнали, а те в отместку разнесли мебель, оборвали и стащили электропроводку. Пока дом стоял пустым, тут устраивала гульбища сельская молодежь, что также не пошло на пользу интерьеру. Но – как впоследствии выяснилось, это была лишь преамбула в сравнении с тем, что ожидало впереди, спустя десятки лет…

До поры семья жила в доме, как все. Исправно платили земельный налог, погашали счета за электричество и вывоз ТБО (после визита в сельсовет счета выписывали на их имя), здесь выросли дочь и сын. Собственно, началось-то все с того, что дочери понадобилась прописка в родительском доме. Стали поднимать документы – и все завертелось…

К тому моменту основных участников сделки уже не было в живых. В 1997 году умер муж женщины. В 2005 году в ответ на запрос из УВД Гомельского обл­исполкома насчет гражданина Беларуси, разыскиваемого за кражу, поступило официальное сообщение от коллег из столицы России: там был найден труп мужчины, при установлении личности выяснилось, что это и есть человек, которого ищут гомельские сыщики, он же – бывший владелец дома в Дуброве… Вскоре на сельском кладбище появилась могила бывшего местного жителя, но… без тела: по какой-то причине родственники не стали перевозить его на родину. Самое главное – к 2019 году некому было подробно рассказать о том, как проходила сделка и главное – о том, почему она не была доведена до конца. В итоге сложилась странная ситуация: в едином госреестре отсутствовали сведения о капитальном строении в деревне Дуброва (в том числе о правах на него и о сделках с ним).

«Они [муж с владельцем] договорились от том, что договор будет оформлен надлежащим образом, однако в последующем по объективным причинам – из-за отсутствия собственника – оформить юридически договор купли-продажи не представилось возможным, – так рассказала женщина. – Я живу [в этом доме] более 35 лет. [У меня] не было сомнений в том, что дом принадлежит моему [покойному] супругу».

Она припомнила, что владелец при передаче денег выдал им расписку, но поиски этого документа ни к чему не привели. Впрочем, найдись она, это не изменило бы ситуацию коренным образом…

Важнее было то, что у умершего в Москве бывшего владельца дома были наследники – жена и сын. Последний также проживает в России. По его словам, он узнал о наследстве совсем недавно. И поначалу проявил к нему интерес…

В итоге, как видится, главную роль в судьбе спорного дома сыграло его, дома, состояние.

Рассудив, что юридическая возня с оформлением малюсенькой ветхой избушки обойдется дороже ее фактической стоимости, наследник принял решение. Он не приехал ни на одно заседание суда из-за дальности расстояний и ковид-запретов, но прислал ходатайство, в котором отразил свою позицию. Ключевая фраза в документе: «На право собственности не претендую».

На оглашение решения, ставшего при таком раскладе очевидным, не явился никто из участников процесса.

Суд не отслеживает дальнейшую судьбу домика и его обитателей, но надеется, что поход в агентство по госрегистрации уже состоялся…

Итальянская наследница

А вот у второй истории был совсем другой финал. Начало ее было схожим с предыдущей: тоже иск о признании права собственности, и тоже «в порядке приобретательной давности». Спорный объект – тоже домик. Правда, не в деревне, а в СТ «Боровинка» Бобруйского района (это возле деревни Токари).

В 1987 году здесь выделили участок жительнице Бобруйска. В 95-м предложили передать его в частную собственность по льготной цене. Но женщина не внесла оплату за участок и, соответственно, не получила госакт на землю. В 2001 году она умерла. Спустя несколько месяцев ее сын (наследник первой очереди, при этом не вступивший в права наследства) продал участок с домиком знакомому за 600 долларов. После передачи денег и выдачи расписки (в этом случае она даже сохранилась до сего дня) мужчины сходили к председателю СТ, новый владелец оплатил задолженность по членским взносам (и далее платил их исправно) – и стал новым членом дачсообщества «Боровинка».

За 19 лет новые хозяева сделали хороший ремонт, добавили к изначальной коробочке стильные пристройки. На участке росли деревья-кусты, была сделана красивая беседка. Словом, шесть соток превращались в рукотворный рай для дачника-энтузиаста.

Но вот далее… В суде новый владелец, он же истец, рассказал, что в 2008 году он обращался в рай­исполком, чтобы закрепить за собой права на участок. Там пояснили, что правовые основания для приобретения права собственности у них отсутствуют. И подсказали: единственный способ – владеть домиком 18 лет. Напутствие специалиста из райисполкома в изложении истца звучало так: «Возможно, суд и признает за вами право собственности, если у вас его (домик, надо полагать. – Прим. ред.) не заберут». Выждав обозначенный срок, семья отправилась в суд.

Ответчика – сына первой хозяйки участка – найти не удалось. Немудрено, ведь эту же задачу (пока) не может решить и милиция: мужчина в розыске. Зато удалось выяснить, что есть еще одна наследница – дочь первой хозяйки и сестра продавца. Со слов истца, ей якобы «было известно о продаже дачи, она была согласна и прав не заявляла». Так это или нет – по сути уже не важно: сейчас женщина заявила о том, что сама претендует на мамину дачу в порядке наследования. Последние лет 10 она живет в Риме, но в заседании бобруйского суда участвовала – посредством видеосвязи.

Суд принял решение: в иске о признании права собственности на садовый дом в порядке приобретательной давности отказать. Истец подал апелляцию, но облсуд оставил решение без изменений.

Андрей ЧИЖИК

Татьяна КОРОЛЕНКО, судья суда Бобруйского района и г. Бобруйска

Изображение Depositphotos – иллюстративное